Auf einen Blick

  • Für die Erbschaftsteuer ist der gemeine Wert maßgeblich – er entspricht dem Verkehrswert der Immobilie.
  • Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers.
  • Das Finanzamt bewertet in einem typisierten Verfahren und setzt den Wert nicht selten zu hoch an.
  • Mit einem qualifizierten Gutachten lässt sich nach § 198 BewG ein niedrigerer Wert nachweisen – das kann Steuern sparen.

Warum der Wert im Erbfall zählt

Wird eine Immobilie vererbt, ist ihr Wert gleich doppelt wichtig: Er bildet die Grundlage für die Erbschaftsteuer und – bei mehreren Erben – für die Aufteilung des Nachlasses. Für die Steuer ist der sogenannte gemeine Wert maßgeblich, der dem Verkehrswert der Immobilie entspricht.

„Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert … niedriger ist als der … ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Wert anzusetzen." — sinngemäß nach § 198 BewG

Weil das Finanzamt zunächst pauschal bewertet, lohnt sich ein genauer Blick: Ein individuell ermittelter Verkehrswert kann deutlich niedriger ausfallen und die Steuerlast spürbar senken.

Freibeträge und Steuerklassen

Wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsverhältnis und von den persönlichen Freibeträgen ab. Je näher die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag.

Die folgenden Freibeträge gelten je begünstigter Person (Auswahl); für das selbst genutzte Familienheim können zudem besondere Steuerbefreiungen greifen:

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
Persönlicher Freibetrag von 500.000 €.
Kinder und Stiefkinder
Persönlicher Freibetrag von 400.000 € je Kind.
Enkelkinder
In der Regel 200.000 € – und 400.000 €, wenn das verbindende Kind bereits verstorben ist.

Wie das Finanzamt bewertet – und der Nachweis nach § 198 BewG

Das Finanzamt bewertet nicht individuell, sondern in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Erben haben aber das Recht, einen niedrigeren Wert nachzuweisen:

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Bewertung durch das Finanzamt

Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz in einem typisierten Massenverfahren – meist ohne Besichtigung. Individuelle wertmindernde Umstände bleiben dabei häufig unberücksichtigt.

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Nachweis des niedrigeren Werts

Über die Öffnungsklausel des § 198 BewG dürfen Erben mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Das Finanzamt muss diesen dann ansetzen.

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Wirkung auf die Steuer

Ein niedrigerer nachgewiesener Wert senkt die Bemessungsgrundlage und damit die Erbschaftsteuer – besonders relevant, wenn der Wert nahe an oder über dem Freibetrag liegt.

Diese Unterlagen benötigen Sie

Für eine Bewertung zum Todestag sind vor allem diese Unterlagen hilfreich:

  • Grundbuchauszug. aktueller Auszug mit Eigentümern und Belastungen.
  • Flurkarte und Grundrisse. Lageplan sowie Grundrisse und Flächenberechnungen.
  • Nachweis zum Stichtag. Sterbeurkunde bzw. Angaben zum Todestag des Erblassers.
  • Angaben zum Zustand. Baujahr, Modernisierungen und bekannte Mängel zum Stichtag.
  • Miet- und Lastenunterlagen. bei vermieteten Objekten Mietverträge; dazu grundbuchliche Rechte und Lasten.

Die Erbengemeinschaft und die Auseinandersetzung

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Für eine faire Aufteilung – ob durch Auszahlung einzelner Miterben, Verkauf oder im Streitfall eine Teilungsversteigerung – ist ein neutraler Verkehrswert die sachliche Grundlage.

Eine unabhängige Bewertung beugt Konflikten vor und schafft Klarheit über den Anteil jedes Miterben. Mehr zum Anlass finden Sie auf der Seite Bewertung bei Erbschaft; zur Einordnung des Wertbegriffs hilft der Beitrag Was ist der Verkehrswert?.

Unabhängige Bewertung im Erbfall

Ob für das Finanzamt oder die Erbengemeinschaft – im Erbfall zählt eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung zum Todestag. Als unabhängiges Sachverständigenbüro bewerte ich ohne eigenes Interesse am Objekt und erläutere das Ergebnis verständlich – als belastbare Grundlage gegenüber Finanzamt, Miterben oder Gericht.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Bewertung, Steuer- oder Rechtsberatung. Freibeträge und steuerliche Regelungen können sich ändern; maßgeblich sind stets die Umstände des Einzelfalls zum jeweiligen Stichtag.