Immobilientyp · Mehrfamilienhaus
Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Renditeobjekte werden vor allem über ihre nachhaltig erzielbaren Erträge bewertet. Mietverhältnisse, Mietniveau und Bewirtschaftungskosten stehen im Mittelpunkt.
ErtragswertverfahrenWorauf es ankommt
Der Ertrag bestimmt den Wert
Bei Mehrfamilien- und Renditeobjekten steht nicht die Fläche im Vordergrund, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag. Grundlage ist der Jahresreinertrag – die Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Mietvertragsstruktur, Leerstand, Mietniveau im Verhältnis zur ortsüblichen Miete und der Instandhaltungszustand entscheiden über die Ertragskraft und damit über den Wert. Auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes fließt ein.
Wertbildende Faktoren
Diese Merkmale prägen den Wert
Erträge und Mietniveau
Ist-Miete, ortsübliche Vergleichsmiete und Steigerungspotenzial bestimmen den Ertragswert.
Mietverhältnisse
Laufzeiten, Staffel- oder Indexmieten, Leerstand und Fluktuation prägen die Ertragssicherheit.
Bewirtschaftungskosten
Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis mindern den Reinertrag.
Zustand und Instandhaltung
Bausubstanz, Sanierungsstand und anstehende Maßnahmen wirken auf Wert und Rendite.
Restnutzungsdauer
Baujahr und Modernisierungen bestimmen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Ablauf
So läuft die Bewertung ab
1
Erstgespräch
Klärung von Objekt, Anlass und dem passenden Gutachtenformat.
2
Unterlagen & Ortstermin
Sichtung der Dokumente und Besichtigung des Objekts.
3
Bewertung
Ermittlung des Werts über das Ertragswertverfahren auf Basis des nachhaltig erzielbaren Reinertrags.
4
Übergabe & Erläuterung
Verständliche Erläuterung der Ergebnisse als Grundlage für Ihre Entscheidung.
Vorbereitung
Hilfreiche Unterlagen
Für Renditeobjekte sind vor allem die Ertrags- und Mietunterlagen entscheidend – halten Sie Mietaufstellung und Verträge bereit.
- Grundbuchauszug
- Mieterliste / Mietaufstellung
- Mietverträge
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen
- Flächen- und Wohnungsaufstellung
- Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung
Fragen
Häufige Fragen zur Bewertung von Renditeobjekten
Welches Verfahren wird bei Mehrfamilienhäusern angewendet?
In der Regel das Ertragswertverfahren, da der Wert maßgeblich vom nachhaltig erzielbaren Ertrag abhängt.
Zählt die tatsächliche oder die mögliche Miete?
Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter oder darüber, wird dies im Rahmen der Bewertung eingeordnet.
Wie wirkt sich Leerstand aus?
Leerstand mindert den Ertrag und damit den Wert. Struktureller und vorübergehender Leerstand werden dabei unterschiedlich bewertet.
Welche Rolle spielt der Zustand?
Instandhaltungsstau und anstehende Sanierungen mindern den Wert, ein gepflegter Zustand und eine lange Restnutzungsdauer wirken werterhöhend.
Welchen Wert hat Ihr Renditeobjekt?
Im unverbindlichen Erstgespräch besprechen wir Ihr Objekt und den passenden Bewertungsweg.
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